Ristrutturazione edilizia: definizione, bonus, IVA e pratiche edilizie

20/06/2022 - Tutto quel che c'è da sapere per effettuare una ristrutturazione edilizia a regola d'arte e al miglior rapporto qualità/prezzo.

Cosa si intende per ristrutturazione edilizia

Definizione di ristrutturazione edilizia

Secondo il DPR 380/01 la definizione di ristrutturazione edlizia è la seguente:
 

“gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.

Esistono poi interventi minori che non rientrano nella definizione di cui sopra e sono:

• Manutenzione ordinaria: "gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti";

• Manutenzione straordinaria: "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, non che per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso";

• Restauro e di risanamento conservativo: "gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili".

Bonus ristrutturazione edilizia: come funziona, chi può goderne, novità 2022

Cos’è il bonus ristrutturazione 2022 

A chi spetta il bonus ristrutturazioni 

• il proprietario o il nudo proprietario dell'immobile ad uso abitativo di interesse;
• il titolare di un diritto reale di godimento, come l'usufrutto, l'utilizzo, ecc.;
• l'inquilino o il comodatario;
• il socio di cooperative di tipo diviso e indiviso;
• il socio di società semplici;
• un imprenditore individuale, ma solo se si tratta di immobili non rientranti fra quelli definiti strumentali.

• il familiare convivente di chi possiede o detiene l'immobile oggetto della ristrutturazione, quindi ad esempio il coniuge, il congiunto civilmente, i parenti fino al terzo grado e gli affini entro il secondo grado;
• il convivente more uxorio, che non è proprietario dell'abitazione da ristrutturare e non è titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute dal primo gennaio del 2016.

 Queste persone godono del bonus solo se sostengano le spese e se sono intestatari dei bonifici e delle relative fatture dei lavori di ristrutturazione.

Quali lavori sono ammessi al bonus ristrutturazione 

• Tutti i lavori di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, nonché di ristrutturazione edilizia eseguiti sulle singole unità immobiliari di tipo residenziale, di qualsiasi categoria catastale e anche se rurali e sulle loro pertinenze; 
• tutti i lavori, come specificato dall'Articolo 3 del DPR 380 del 2001,di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, nonché di ristrutturazione edilizia eseguiti su tutte le parti comuni dei condomini; 
• tutti i lavori di ricostruzione e di ripristino di un immobile danneggiato per eventi calamitosi se è presente uno stato di emergenza, anche se normalmente alcune opere non rientrano nel bonus standard, per così dire; 
• tutti i lavori che hanno come scopo quello di eliminare le barriere architettoniche, e che interessano la costruzione o il ripristino di sistemi come ascensori e montacarichi; 
• tutti i lavori, come specificato dall'articolo 3, comma 3, della Legge 5 febbraio 1992 n. 104, che interessano la costruzione o il ripristino di strumenti per la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo tecnologico avanzato che possa migliorare la mobilità indoor ed esterna all'abitazione dei portatori di handicap gravi; 
• tutti i lavori inerenti la creazione di autorimesse o posti auto pertinenziali e pure a proprietà comune; 
• tutti i lavori di bonifica dall’amianto; 
• tutti i lavori che prevedono la creazione e l'installazione di opere che mirano ad evitare gli infortuni domestici, come anche banalmente alla sostituzione dei tubi del gas o il rifacimento di un impianto elettrico pericoloso; 
• tutti i lavori di protezione dell'immobile, atti a scongiurare effrazioni e/o atti illeciti come furto, aggressione, ecc.; 
• tutti i lavori legati alla cablatura dell'immobile, come pure il contenimento dell'inquinamento acustico, dell'impatto energetico e del suo risparmio, le misure di sicurezza statica e antisismica, ecc.; 
• tutti i lavori inerenti la sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente, verranno adottati generalmente dei generatori a gas di ultima generazione.

Bonus ristrutturazioni: le altre spese agevolabili 

• la parcella dell'architetto o del professionista che esegue il progetto di ristrutturazione;
• la parcella di tutti i tecnici e i professionisti che intervengono nella ristrutturazione, come per esempio quella del geologo, del termotecnico, ecc.;
• le spese relative alla messa in regola dell'abitazione stessa e dei vari impianti;
• le spese per i materiali necessari;
• la spesa relativa alla relazione di conformità dell'immobile, che viene rilasciata al termine dei lavori di ristrutturazione;
• le spese relative ai sopralluoghi;
• le spese riguardanti le perizie;
• il costo dell'imposta sul valore aggiunto;

L'IVA sui lavori di ristrutturazione edilizia

 

IVA per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria 

• si applica sui beni acquistati per le opere dall'impresa stessa e non dal privato, quindi ad esempio mattoni, tegole, piastrelle per l'esterno, parquet per l'indoor, ecc. devono essere acquistare dalla stessa impresa che ti farà la ristrutturazione; 
• anche le spese relative ai materiali devono rientrare nel contratto di appalto stipulato tra ditta e committente; 
• la ditta inserirà nella fattura al committente sia il costo dei materiali utilizzati e necessari sia la messa in opera ed eventuali altre spese.

• gli ascensori;
• i montacarichi;
• gli impianti atti alla sicurezza, come quelli di video-sorveglianza;
• gli infissi esterni ed interni;
• le caldaie;
• i video citofoni;
• i macchinari per il condizionamento;
• i macchinari per il ricircolo dell'aria;
• i sanitari, compresa la rubinetteria dei bagni e della cucina.

• l'ammontare complessivo dell'intervento di ristrutturazione è di 20mila euro,
• il costo dei beni di valore significativo è pari a 12mila euro;
• il costo della manodopera è pari a 8mila euro;

• sugli 8mila euro della manodopera, risultando euro 800;
• sui beni significativi, ma specificatamente sulla differenza tra il costo dell'intervento e il valore degli stessi beni, quindi 20mila euro - 12mila euro risulta 8mila euro, risultando con l'IVA agevolata euro 800 e sui restanti 4mila euro si applica l'aliquota IVA standard al 22%.

• l'individuazione dei suddetti beni si attua in base all'autonomia funzionale delle parti rispettivamente al manufatto principale;
• il valore dei beni è quello identificato nell'accordo contrattuale stipulato tra committente e impresa e non può essere inferiore al prezzo di acquisto dei beni;
• la fattura emessa dall'impresario deve necessariamente riportare sia il valore e l'entità dei beni di valore significativo, sia l'opera/intervento stessa nella quale vengono adoperati.

IVA per interventi di ristrutturazione edilizia e Restauro e Risanamento Conservativo

• sulle prestazioni riguardanti i servizi regolati con contratti d'appalto o d'opera degli interventi di risanamento conservativo, ristrutturazione, restauro;
• sull'acquisto di beni utili alla ristrutturazione, al restauro e/o al risanamento conservativo come dall'Art. Legislativo 3, lettere C e D del Dpr del 6 giugno 2001, n. 380.

Nell'ambito di una ristrutturazione edilizia, diversamente per quanto avviene per la manutenzione ordinaria e straordinaria, anche i beni significativi descritti sopra godono dell'IVA al 10%. 

Ristrutturazione edilizia: pratiche da presentare in Comune

1. il Permesso di Costruire;
2. oppure la SCIA, che è cioè l'acronimo di Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

• opere di nuova costruzione;
• interventi di ristrutturazione urbanistica;
• opere di ristrutturazione edilizia che rendono l'immobile, in tutto o in parte, differente dall'originale;
• interventi che comportano una variazione della destinazione d'uso dell'edificio (tra categorie edilizie differenti) ;
• modifiche della sagoma dell' immobile.

Ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione: quando si può usufruire dei bonus

• una riguarda l'art. 3, comma 1, lettera D;
• l'altra invece è presente nell'art. 10, comma 1, lettera C.

Ristrutturazione Edilizia ai sensi dell'art. 3 

Aumento del volume negli interventi di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione 

• l'adeguamento alla normativa antisismica:
• l'applicazione della normativa sull'accessibilità;
• l'istallazione di impianti tecnologici;
• l’efficientamento energetico.

• l'adeguamento alla normativa antisismica può interessare un aumento dei volumi edili a favore di una maggiore stabilità in caso di terremoto;
• l'applicazione della normativa sull'accessibilità può interessare una demolizione a favore della costruzione degli ascensori, di rampe d'accesso, ecc.;
• l'istallazione di impianti tecnologici rientra nei volumi tecnici e può interessare la costruzione di muri perimetrali a favore di una centrale termica condominiale più protetta e a norma di legge;
• l'efficientamento energetico prevede ad esempio la realizzazione di maggiori volumi perimetrali al fine di una coibentazione migliorata e più efficiente.

Ristrutturazione edilizia: 4 motivi per eseguirla

Le ristrutturazioni edilizie possono rappresentare un impegno economico e personale notevole. Non vanno quindi effettuate con leggerezza, ma occorre progettarle nei dettagli per raggiungere scopi ben precisi.
Naturalmente è possibile ristrutturare casa per la sola voglia di cambiamento, ma più spesso si agisce spinti da specifiche necessità.

Ma in che casi si deve intervenire?

Di solito si decide di intervenire per questi 4 motivi:

1. É obbligatorio procedere ai lavori quando l'edificio richiede la messa in sicurezza.
2. Conviene realizzare ristrutturazioni volte ad un efficientamento energetico della struttura.
3. Quando vuoi dare una diversa configurazione ad un edificio per adattarlo a nuove e più recenti esigenze che sono sopraggiunte.
4. Quando vuoi vendere o locare la struttura e hai bisogno di renderla appetibile.

Come eseguire una ristrutturazione edilizia

Per effettuare lavori straordinari è necessario rivolgersi a dei professionisti. Le ristrutturazioni procederanno infatti per fasi.
Innanzitutto si dovrà realizzare un progetto per definire come dovrà essere la struttura, poi occorrerà procedere alla realizzazione dei lavori vera e propria.

Se poi vuoi usufruire di incentivi previsti dalle normative vigenti dovrai produrre le documentazioni del caso per certificare gli avvenuti lavori e che dimostrino il possesso dei requisiti per accedere alle agevolazioni fiscali.

Scarica la guida completa alle agevolazioni fiscali.

Per gestire tutte queste fasi la soluzione ideale è quella di rivolgersi ad un architetto.
Questo tipo di professionista lavora infatti in rete con altri operatori del settore ed è in grado di seguirti dal momento della progettazione, alla gestione delle eventuali certificazioni passando per la direzione dei lavori.

Nelle ristrutturazioni edilizie l'argomento costi è spesso spinoso. Proprio perché i lavori rappresentano un impegno economico importante è normale voler scegliere soluzioni economiche, bisogna però pensare che un risparmio a breve termine si traduce in un aggravio di costi sul lungo periodo.

La tentazione di scegliere materiali meno pregiati può infatti tradursi, ad esempio, in un efficientamento energetico di scarsa qualità e questo comporta maggiori spese in bolletta che si faranno sentire in futuro.
Analogamente la scelta di materiali poco durevoli abbrevierà il lasso di tempo entro cui sarà necessario procedere a nuovi lavori di manutenzione.

Non puoi quindi calcolare i costi pensando solo alle spese da sostenere nell'immediato, ma devi necessariamente rapportarli alla qualità del lavoro finale e alla sua durevolezza.
In quest'ottica sarà utile condividere con il progettista gli obiettivi che ti spingono ad effettuare le ristrutturazioni.

Ci sono infatti circostanze in cui si desidera il meglio perché si pensa di usufruire a lungo della struttura e si vogliono tutti i comfort possibili senza badare a spese e ci sono casi in cui si preferisce risparmiare perché, ad esempio, si è consapevoli che tra qualche anno le esigenze personali cambieranno ed è possibile che si dovranno effettuare nuovi lavori.

Se scegli di affidarti ad un buon architetto insieme discuterete anche dei costi ed effettuerete le scelte progettuali migliori per ristrutturare l'edificio al miglior rapporto qualità/prezzo.