Finire una casa al grezzo: cosa sapere per terminare i lavori

28/09/2021 - Molto spesso la domanda che mi viene posta da chi ha acquistato o sta per acquistare una casa al grezzo è: come fare e quanto mi costa finire una casa al grezzo?

Il mio Studio si è trovato spesso a realizzare la progettazione interni di una casa al grezzo, oltre che seguire tutte le fasi necessarie a completarla ed ottenere le autorizzazioni fino al certificato di agibilità.

Comprare una casa al grezzo

Prima di comprare una casa al grezzo è opportuno effettuare una serie di verifiche, ed eseguire delle valutazioni che ti eviteranno spiacevoli sorprese. Per questo motivo è vivamente consigliato rivolgersi ad uno studio di architettura per una consulenza in grado di accertare:
 

1. regolarità edilizia e conformità dell'immobile;
2. aspetti burocratici da affrontare per completare casa al grezzo;
3. verifica della bontà dei lavori fino ad ora eseguiti;
4. valutazioni tecniche ed operative per completare i lavori;
5. quantificazione e valutazione economica dei lavori da ultimare;
6. ipotesi di progetto che garantisca qualità funzionale ed estetica della casa finita.

Acquisto di una casa al grezzo: vantaggi e svantaggi

Comprare una casa al grezzo ha sicuramente degli aspetti interessanti. Vediamo ora quali sono i pro e contro di acquistare una casa la grezzo rispetto ad  una casa già finita.

Vantaggi acquisto casa al grezzo:

• opere strutturali della casa già realizzate;
• poter scegliere i materiali di finitura e ogni dettaglio estetico;
• poter scegliere la tipologia e le caratteristiche degli impianti;
• tempi più brevi per abitare la casa non dovendo occuparsi della parte relativa ai permessi e alla costruzione del grezzo.

Svantaggi acquisto casa al grezzo:

• non conoscere esattamente il costo della casa finita;
• essere vincolati al progetto di costruzione iniziale;
• doversi adeguare alla struttura ed architettura esistente.

 

Casa al grezzo e grezzo avanzato: significato

Distinguiamo innanzitutto, prima di valutare i costi di ultimazione, le due tipologie principali di stato d'avanzamento lavori al grezzo e il loro significato:
 

Casa al grezzo

Generalmente la casa al grezzo comprende come opere già realizzate le fondazioni, le murature portanti (a volte anche le tramezze interne), i solai e la copertura, le scale interne, le soglie e i davanzali.



Opere necessarie per completare una casa al grezzo:

• tramezze interne (se non già realizzate);
• impianto termo-idraulico;
• impianto condizionamento e/o VMC (ventilazione meccanica controllata);
• impianto elettrico (tradizionale o domotico);
• massetti (alleggerito e sabbia-cemento);
• intonaci (grezzo e finitura);
• serramenti (interni ed esterni);
• pavimenti;
• rivestimenti bagno;
• sanitari, rubinetteria, accessori bagno;
• pitture e opere di finitura;
• soglie e davanzali;
• cappotto esterno;
• massetti e pavimentazioni esterne;
• recinzioni (comprensive di cancello pedonale e carraio);
• opere fognarie;
• sistemazione giardino.
  
  

Casa al grezzo avanzato

Generalmente la casa al grezzo avanzato comprende come opere già realizzate le fondazioni, le murature portanti, le tramezze interne, i solai e la copertura, le scale interne, le soglie e i davanzali, gli impianti (escluso generatore di calore, corpi scaldanti, interruttori, prese, ecc.), i massetti, gli intonaci.



Opere necessarie per completare una casa al grezzo avanzato:

• caldaia e/o pompadi calore
• corpi scaldanti (radiatori e scaldasalviette);
• installazione degli split per aria condizionata;
• installazione di interruttori e placche;
• serrammenti (interni ed esterni);
• pavimenti;
• rivestimenti bagno;
• sanitari, rubinetteria, accessori bagno;
• pitture e opere di finitura;
• massetti e pavimentazioni esterne;
• recinzioni (comprensive di cancello pedonale e carraio);
• sistemazione giardino.
  

 

Come finire una casa al grezzo: 3 aspetti fondamentali

Per finire una casa, attualmente al grezzo, il primo suggerimento che mi sento di darti è quello di affidarsi ad un architetto specializzato in progettazione di interni; questo ti garantirà un risparmio economico e soprattutto di poter realizzare finalmente la casa dei propri sogni.

Gli aspetti fondamentali da affrontare nel completare i lavori di una casa acquistata al grezzo sono:

• aspetti burocratici ed autorizzazioni: verificare la conformità dello stato di fatto rispetto alle autorizzazioni comunali, e valutare l'iter burocratico per ultimare i lavori fino a richiedere il certificato di agibilità;
• aspetto tecnico ed economico: valutare tutte le opere necessarie per completare la casa, le possibili soluzioni tecniche offerte dal mercato e i relativi costi. Fare quindi le scelte migliori in base alle esigenze del committente guidati dall'esperienza dell'architetto;
• aspetto estetico e funzionale: scelta della distribuzione e miglioramento degli spazi, scelta di materiali di finitura e dei rivestimenti. Tipologia e colore dei serramenti, finiture e sanitari dei bagni, rubinetteria, ecc., tutte cose semplici se ci si affida ad un bravo architetto d'interni, complicatissime se ci si trova a doversi arrangiare magari con i consigli dei rivenditori che non fanno gli interessi del committente ma bensì loro.

Rivolgendovi ad uno Studio di architettura specializzato in architettura d'interni, sarà molto più semplice completare una casa al grezzo garantendo un risultato sicuramente eccellente a costi nettamente inferiori che compenseranno ampiamente il costo della parcella.

Leggi la mia guida completa per completare una casa al grezzo >>
  

Esempio ultimazione casa al grezzo eseguito dal mio Studio.

Vedi il progetto completo

Costi per completare una casa al grezzo

Ad incidere sul costo di ultimazione di una casa al grezzo saranno la tipologia e qualità degli impianti scelti, il grado di finitura e la qualità dei materiali che andremo ad utilizzare.
Molte volte il buon gusto e l'esperienza dell'architetto può comunque sopperire a materiali costosi garantendo un ottimo risultato a costi relativamente contenuti. Per avere un ordine di grandezza, puramente indicativo, per completare una casa, attualmente al grezzo, ci vorranno da 400 a 800 euro al metro quadro e più precisamente:

• finire casa che si trova allo stato grezzo: da €/mq 600 a  €/mq 800;
• finire casa che si trova allo stato grezzo avanzato: da €/mq 400 a  €/mq 600.

Se si utilizza come parametro il costo a metro quadro bisogna distinguere su che tipologia di immobile si sta intervenendo:

• casa al grezzo: se ci si trova a completare una casa singola, un rustico o casale si dovranno considerare sia le opere interne che quelle esterne come le facciate, la compertura, oltre alle pavimentazioni, al giardino, e alle recinzioni;
• appartamento al grezzo: se invece ci si trova a completare un appartamento gli interventi saranno limitati alle opere interne e dunque, rispetto all'ipotesi di cui sopra, il costo a metro quadro sarà inferiore.

Tempi per finire casa al grezzo

I tempi per terminare una casa al grezzo dipenderanno dalla parte realizzativa vera e propria (esecuzione dei lavori) e dalla parte preparatoria ovvero quella relativa alle valutazioni iniziali, alla fase progettuale e alla redazione dei preventivi di spesa.

Anche se questa seconda fase può sembrarti superflua o poco importante è in realtà fondamentale per la qualità del risultato finale e il rispetto del budget di spesa.

Vediamo di seguito nel dettaglio un’ipotesi orientativa dei tempi necessari per finire una casa al grezzo:

• fase progettuale: 1/2 mesi necessari a definire un’eventuale diversa distribuzione degli spazi interni, la scelta dei materiali di finitura, la posizione delle luci, degli impianti e di ogni altro particolare relativo alla casa;
• fase preventivi: 2 mesi necessaria a raccogliere, valutare e confrontare tutti i preventivi per l’esecuzione dei lavori così come definiti nella precedente fase progettuale;
• fase redazione contratti e ordini del materiale: 1 mese necessario a perfezionare e firmare i contratti con le imprese e ordinare i materiali da utilizzare nel cantiere;
• fase realizzativa: 6/8 mesi necessari al completamento dei lavori edili, impiantistici e di finitura compresi quelli relativi agli spazi esterni;

Ad incidere sui tempi per finire una casa al grezzo sarà soprattutto la capacità tua, del progettista e del direttore dei lavori, figure chiave per il completamento dei lavori a perfetta regola d'arte.
 

Detrazioni per finire casa al grezzo

Gli interventi necessari al completamento delle opere (impianti, massetti, serramenti, ecc.) non possono usufruire delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni e nemmeno per il contenimento energetico in quanto trattasi di interventi di nuova costruzione e non di ristrutturazione.

Se invece ci si trova a completare il grezzo di una casa in fase di ristrutturazione sarà possibile usufruire delle detrazioni fiscali valide per un normale intervento di ristrutturazione e/o riqualificazione energetica.

 

Permessi per finire una casa al grezzo

I permessi necessari per completare una casa al grezzo dipenderanno dallo stato dell’immobile e dalla data di inizio dei lavori di costruzione dello stesso.

Un immobile per essere costruito necessita di un “Permesso di Costruire” che viene rilasciato dal Comune; entro un anno dal rilascio del Permesso devono essere iniziati i lavori e, da tale data, entro 3 anni devono essere ultimati.

Generalmente ci si può trovare di fronte ai seguenti due casi:
 

1. il Permesso di Costruire è ancora valido, ovvero non sono ancora trascorsi 3 anni dall’inizio dei lavori: in questo casa si potrà procedere con il completamento degli stessi senza dover chiedere ulteriori autorizzazioni;
2. il termine dei 3 anni dall’inizio dei lavori è scaduto senza che sia stata chiesta una proroga: in questo caso sarà necessario chiedere dei nuovi permessi che dipenderanno dall’entità dei lavori da compiere, generalmente sarà sufficiente presentare una SCIA o una semplice CILA.

In entrambi i casi, sopra esposti, al termine dei lavori sarà necessario dotare il fabbricato dell’agibilità che sarà attestata da un professionista abilitato mediante Segnalazione Certificata di Agibilità.
 

Mutuo per finire casa al grezzo

Per finire la tua casa al grezzo puoi decidere di avvalerti di un mutuo che sarà a condizioni agevolate se si tratta di lavori sulla prima casa.
 

Iter mutuo completare casa al grezzo

Di seguito il normale iter da seguire per richiedere ed ottenere un mutuo per finire i lavori della casa allo stato grezzo.

I passaggi fondamentali sono:

• eseguire una perizia di stima per determinare il valore dell'immobile finito, ovvero a lavori eseguiti;
• far eseguire un computo metrico estimativo per determinare l’importo dei lavori necessari a completare l’immobile;
• determinazione delle modalità di erogazione delle quote di capitale durante l’esecuzione dei lavori;
• valutazione della solidità creditizia del richiedente al pagamento delle rate sul finanziamento.

Il muto per finire casa al grezzo viene erogato sulla base dell'avanzamento dei lavori che dovrà essere verificato e asseverato da un perito.

In genere viene concesso un muto di importo non superiore all’80% del valore dell’immobile a lavori ultimati e dotato del certificato di agibilità.