Comprare casa: cosa controllare, quali errori evitare
18/12/2022 - Quando ci si appresta a comprare casa si è consci di effettuare un passo importante e che, su più fronti, cambierà il nostro quotidiano anche nel lungo termine.Prima di staccare un assegno è bene pensarci su e valutare differenti variabili e dettagli con un progettista esperto.
L'errore più comune?
Farsi abbindolare dagli agenti immobiliari senza scrupoli (e magari dalle finanziarie o dalle banche più scaltre nel concederti mutui e/o prestiti) e assecondare solo l'entusiasmo, la voglia di cambiamento, la bellezza scaturita da quella casa che sembra un sogno e, diciamocelo, spesso anche dallo smarrimento e dall'inesperienza.
Ma comprare una casa nuova è anche un momento fantastico, l'inizio di una nuova vita e per far sì che questo momento resti il più possibile idilliaco ecco tutti i consigli dell'architetto in esclusiva per te.
INDICE DEI CONTENUTI
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Comprare casa, a cosa fare attenzione?
Ci sono davvero tanti dettagli da vagliare, non tutti legati puramente al comfort, all'architettura e al lato estetico-funzionale della tua nuova abitazione.
Ci sono infatti variabili puramente burocratiche, economiche e, potremmo dire, nascoste e insidiose.
Pensa che si stima che ben il 70% delle dimore in vendita (non di nuova costruzione) abbiano problemi non subito visibili o non dichiarati di entità medio-grave.
Cioè in Italia molte delle case in vendita hanno problematiche che ti costerà un bel po' risolvere, ma che al momento della vendita ti vengono abilmente nascoste o minimizzate.
Ci sono infatti variabili puramente burocratiche, economiche e, potremmo dire, nascoste e insidiose.
Pensa che si stima che ben il 70% delle dimore in vendita (non di nuova costruzione) abbiano problemi non subito visibili o non dichiarati di entità medio-grave.
Cioè in Italia molte delle case in vendita hanno problematiche che ti costerà un bel po' risolvere, ma che al momento della vendita ti vengono abilmente nascoste o minimizzate.
Qual è la soluzione?
In fase di ricerca dell'immobile ideale (che puoi cercare nei più conosciuti portali immobiliare come casa.it) devi valutare bene alcuni dettagli e farti seguire da uno o più tecnici di fiducia.
Se scopri delle magagne in fase di compravendita sappi che le responsabilità sono del proprietario attuale, cioè di chi sta vendendo l'immobile e potrai anche chiedere un ripristino o comunque trattare senza avere sorprese spiacevoli a vendita conclusa.
Se trovassi, per esempio, delle opere non a norma di legge sarai poi tu a dover sistemare la cosa e non chi ti ha venduto la casa, lui ormai non è più l'effettivo proprietario.
In questo caso l'unica cosa che potrai fare per alleggerire la spesa (e la delusione) è chiedere i danni all'ex proprietario ma la cosa non è così semplice (devi fargli causa ).
In fase di ricerca dell'immobile ideale (che puoi cercare nei più conosciuti portali immobiliare come casa.it) devi valutare bene alcuni dettagli e farti seguire da uno o più tecnici di fiducia.
Se scopri delle magagne in fase di compravendita sappi che le responsabilità sono del proprietario attuale, cioè di chi sta vendendo l'immobile e potrai anche chiedere un ripristino o comunque trattare senza avere sorprese spiacevoli a vendita conclusa.
Se trovassi, per esempio, delle opere non a norma di legge sarai poi tu a dover sistemare la cosa e non chi ti ha venduto la casa, lui ormai non è più l'effettivo proprietario.
In questo caso l'unica cosa che potrai fare per alleggerire la spesa (e la delusione) è chiedere i danni all'ex proprietario ma la cosa non è così semplice (devi fargli causa ).
Lo trovi forse un "controsenso", ti stai chiedendo chi fa degli effettivi controlli?
Partiamo dal fatto che la grande macchina delle vendite immobiliari è complessa e nei processi di vendita di un immobile sono coinvolte più figure professionali alle quali affidarsi.
Ciascuna ha il proprio compito specifico ma eventuali verifiche e controlli su problemi che potrebbe avere lo stabile, o sulla conformità degli edifici non vengono praticamente fatti da nessuno: assurdo, vero?
Insomma, sei tu che devi essere sveglio, scaltro, attento e farti assolutamente seguire da professionisti del settore.
Spesso basta un abile architetto, un tipo che ha maturato parecchia esperienza e che conosce bene l'edilizia sicuramente non l'agente immobiliare di turno.
Ciascuna ha il proprio compito specifico ma eventuali verifiche e controlli su problemi che potrebbe avere lo stabile, o sulla conformità degli edifici non vengono praticamente fatti da nessuno: assurdo, vero?
Insomma, sei tu che devi essere sveglio, scaltro, attento e farti assolutamente seguire da professionisti del settore.
Spesso basta un abile architetto, un tipo che ha maturato parecchia esperienza e che conosce bene l'edilizia sicuramente non l'agente immobiliare di turno.
N.B. Seppur sarai seguito da figure professionali sicure e affidabili nel loro lavoro sappi che non hanno competenze tecniche in altro.
Per esempio:
Per esempio:
- l'agente immobiliare sarà indaffarato soprattutto a pubblicizzare l'immobile in vendita e a mostrarti tutto il suo ampio catalogo di dimore appetibili, il suo scopo è quello di concludere l'affare (ovvero farti firmare la proposta irrevocabile d'acquisto), soprattutto non ha competenze tecniche spiccate;
- il notaio invece, come pubblico ufficiale e con la sua elevata conoscenza in campo giuridico, ti permetterà di godere della massima sicurezza relativamente all'atto di vendita, lo stesso sarà valido e inattaccabile proprio grazie al suo intervento ma in fatto di conformità edilizia si limiterà a citare nell'atto i titoli abilitativi e la dichiarazione della parte venditrice che l'immobile è perfettamente conforme (parte venditrice che generalmente non ha alcuna competenza per dichiararlo).
È chiaro che queste due figure non potranno certo salvaguardarti, ad esempio, da eventuali magagne costruttive e/o tecniche dell'immobile che stai per acquistare, ognuno ha il suo ruolo specifico.
Una domanda ti verrà nuovamente spontanea: perché non ci sono controlli e perché si fa spesso finta di nulla?
Beh, potremmo dire che è una classica procedura o falla all'italiana, e in parte lo può essere.
Ma voglio andare dritto al punto: si passa un bel po' sopra perché la responsabilità è unicamente del venditore, dell'attuale proprietario della casa in vendita ed eventuali problemi legali ed economici saranno unicamente da sbrogliare tra chi vende e chi compra, tra te e lui.
Ma voglio andare dritto al punto: si passa un bel po' sopra perché la responsabilità è unicamente del venditore, dell'attuale proprietario della casa in vendita ed eventuali problemi legali ed economici saranno unicamente da sbrogliare tra chi vende e chi compra, tra te e lui.
Ti spiego anche il perché:
L'agente immobiliare riceve l'Incarico da chi vende, e più di altro è incaricato a pubblicizzare lo stesso immobile e a utilizzare per farlo tutte le informazioni in suo possesso, cioè quelle comunicate ovviamente dall'attuale proprietario.
È quest'ultimo, per legge, tenuto a dare all'agente immobiliare, che ne prende atto, tutte le informazioni sul suo caseggiato.
L'unica cosa che può fare l'agente immobiliare, se scaltro, in gamba e onesto, è consigliare un controllo al proprietario prima della messa in vendita del suo immobile.
È quest'ultimo, per legge, tenuto a dare all'agente immobiliare, che ne prende atto, tutte le informazioni sul suo caseggiato.
L'unica cosa che può fare l'agente immobiliare, se scaltro, in gamba e onesto, è consigliare un controllo al proprietario prima della messa in vendita del suo immobile.
Ti chiederai: perché ciò non avviene praticamente mai?
Ecco, oltre al fatto che molti agenti immobiliari pensano solo al fatturato, un'altra questione attinente riguarda il venditore medio.
Questo, non essendo adeguatamente informato sui possibili problemi legali che potrebbero capitargli successivamente, rinuncia ad ogni prudenza al fine di risparmiare.
Il suo immobile, una volta che tu lo avrai acquistato, sarà solo di tua competenza e quindi sarai solo tu a dover sborsare per rimediare a abusi edilizi e varie.
Certo, come detto anche prima, potrai rivalerti a livello legale su chi ti ha venduto la casa, ma sai bene cosa comporta tutto l'iter a livello emotivo ed economico.
Questo, non essendo adeguatamente informato sui possibili problemi legali che potrebbero capitargli successivamente, rinuncia ad ogni prudenza al fine di risparmiare.
Il suo immobile, una volta che tu lo avrai acquistato, sarà solo di tua competenza e quindi sarai solo tu a dover sborsare per rimediare a abusi edilizi e varie.
Certo, come detto anche prima, potrai rivalerti a livello legale su chi ti ha venduto la casa, ma sai bene cosa comporta tutto l'iter a livello emotivo ed economico.
E quanto può costare far controllare un immobile?
Non certo cifre assurde, anzi.
A conti fatti un controllo preventivo e ben fatto può farti in realtà risparmiare tanti soldi in caso tu ti accorga troppo tardi di dover rimediare a qualcosa.
E parliamo di magagne tecniche e costruttive ma soprattutto burocratiche e magari relative a permessi vari e similari, a documentazione mancante, ecc.
A conti fatti un controllo preventivo e ben fatto può farti in realtà risparmiare tanti soldi in caso tu ti accorga troppo tardi di dover rimediare a qualcosa.
E parliamo di magagne tecniche e costruttive ma soprattutto burocratiche e magari relative a permessi vari e similari, a documentazione mancante, ecc.
Vuoi sapere qual è il problema delle agenzie immobiliari nazionali oggi?
La verità è che l'agente immobiliare preparato e che ha a cuore il suo ruolo si trova in difficoltà nel suggerire al proprietario di effettuare dei controlli prima di vendere.
Il cliente infatti potrebbe stizzirsi, stranirsi e magari anche offendersi e il più delle volte piuttosto che perdere il cliente si fa finta di nulla e ci si fida sulla parola dello stesso.
Certo, non ci sono giustificazioni, ma essendo il mercato immobiliare letteralmente costipato (vedi anche da te quanti agenti immobiliari ci sono sul territorio), la concorrenza è altissima e gli agenti diventano compiacenti o omertosi in un certo senso.
La verità è che l'agente immobiliare preparato e che ha a cuore il suo ruolo si trova in difficoltà nel suggerire al proprietario di effettuare dei controlli prima di vendere.
Il cliente infatti potrebbe stizzirsi, stranirsi e magari anche offendersi e il più delle volte piuttosto che perdere il cliente si fa finta di nulla e ci si fida sulla parola dello stesso.
Certo, non ci sono giustificazioni, ma essendo il mercato immobiliare letteralmente costipato (vedi anche da te quanti agenti immobiliari ci sono sul territorio), la concorrenza è altissima e gli agenti diventano compiacenti o omertosi in un certo senso.
Di fatto poi l'agente immobiliare non ha responsabilità, è un mediatore, si fida di ciò che in venditore dice e fa il suo lavoro, stop.
E il punto di vista del notaio?
La figura del notaio è fondamentale per definire l'atto di vendita-acquisto dell'immobile.
Si tratta di una figura ovviamente ferratissima in ambito legale e tributario ma di certo non va a verificare di persona se l'immobile è realizzato come descritto dalle carte, se ha davvero tot piani e stanze, se il mappale è corretto, ecc.
Il compito del notaio è quello di controllare i documenti pervenuti e inerenti all'immobile e alla compravendita in sé (compito tra l'altro più che complesso data la burocrazia attuale italiana).
Si tratta di una figura ovviamente ferratissima in ambito legale e tributario ma di certo non va a verificare di persona se l'immobile è realizzato come descritto dalle carte, se ha davvero tot piani e stanze, se il mappale è corretto, ecc.
Il compito del notaio è quello di controllare i documenti pervenuti e inerenti all'immobile e alla compravendita in sé (compito tra l'altro più che complesso data la burocrazia attuale italiana).
Il notaio tutela di fatto le persone per quello che può verificare, quindi se ci sono non conformità edilizie o similari lui non c'entra nulla, la responsabilità l'avrà sempre il proprietario in essere quando verranno scoperte tali magagne.
Vediamo ora come tutelarti e comprare una casa nuova senza troppo stress e senza incorrere in problematiche future.
Le 7 cose da controllare prima di acquistare casa
Mettiti comodo, prendi appunti e sii cosciente del fatto che ora avrai gli strumenti ad hoc per arrivare preparato alla compravendita del tuo futuro immobile.
Se deciderai di comprare casa senza l'appoggio di una persona competente ricordati che sarà fondamentale controllare i seguenti documenti in prima persona, oppure fatti aiutare da un tecnico che verifichi tutte le informazioni più importanti relative alla tua nuova casa.
Se deciderai di comprare casa senza l'appoggio di una persona competente ricordati che sarà fondamentale controllare i seguenti documenti in prima persona, oppure fatti aiutare da un tecnico che verifichi tutte le informazioni più importanti relative alla tua nuova casa.
Non pensare solo al risparmio, per i non addetti ai lavori (cioè una persona che come te si appresta ad acquistare casa magari per la prima volta) è difficile comprendere o sapere nel dettaglio cosa è davvero necessario verificare, ma seguendo i miei consigli successivi e specifici sono certo che non sarai più timoroso e saprai guardarti le spalle.
1. L'Atto di provenienza
L'atto di provenienza è un documento molto, molto importante ma che non viene sempre contemplato, o meglio in tantissimi non sanno cos'è e nemmeno che esiste.
Si tratta di un documento che il proprietario dell'immobile in vendita deve possedere al fine di dimostrare di avere tutti i relativi diritti sull'edificio, anche quindi tutti i diritti di venderlo.
Nell'atto di provenienza sono contenute tutte le informazioni di base che fanno sì che chiunque possa capire come l'attuale proprietario sia venuto in possesso dello stesso immobile.
Non solo, in questo documento sono anche contenute le eventuali limitazioni o servitù che potrebbero sussistere senza che siano visibili ad un primo esame visivo.
È chiaro che acquistando un immobile con determinate limitazioni ti accaparrerai anche queste e ricorda che generalmente l'atto di provenienza viene chiesto dall'agente immobiliare e va inevitabilmente consegnato direttamente al notaio.
Questo dovrà al contempo accertarsi del corretto trasferimento di proprietà avvenuto negli anni precedenti al tuo acquisto e formulerà un nuovo atto che andrai a sottoscrivere tu stesso con il venditore.
Si tratta di un documento che il proprietario dell'immobile in vendita deve possedere al fine di dimostrare di avere tutti i relativi diritti sull'edificio, anche quindi tutti i diritti di venderlo.
Nell'atto di provenienza sono contenute tutte le informazioni di base che fanno sì che chiunque possa capire come l'attuale proprietario sia venuto in possesso dello stesso immobile.
Non solo, in questo documento sono anche contenute le eventuali limitazioni o servitù che potrebbero sussistere senza che siano visibili ad un primo esame visivo.
È chiaro che acquistando un immobile con determinate limitazioni ti accaparrerai anche queste e ricorda che generalmente l'atto di provenienza viene chiesto dall'agente immobiliare e va inevitabilmente consegnato direttamente al notaio.
Questo dovrà al contempo accertarsi del corretto trasferimento di proprietà avvenuto negli anni precedenti al tuo acquisto e formulerà un nuovo atto che andrai a sottoscrivere tu stesso con il venditore.
2. La Conformità Edilizia
Occupiamoci ora della conformità edilizia, uno degli aspetti nascosti per così dire relativi all'acquisto di una nuova casa.
Questo è uno degli aspetti che può creare più problematiche agli acquirenti poco attenti, ma non solo.
Questo è uno degli aspetti che può creare più problematiche agli acquirenti poco attenti, ma non solo.
Infatti la regolarità del bene che stai per acquistare dipende dalla sua Conformità Edilizia ed è qui che si nascondono, molto di sovente, le problematiche maggiori, e anche le più onerose un domani da sistemare.
Facciamo un passo indietro, con la dicitura Conformità Edilizia si intende che l'immobile in questione sia stato costruito (o ristrutturato in un secondo tempo e nel tempo) in maniera del tutto regolare e con le necessarie e obbligatorie autorizzazioni.
Attenzione: le responsabilità amministrative su eventuali problematiche relative alla Conformità Edilizia ricade, come ben puoi immaginare, sull'attuale proprietario.
Purtroppo, nel caso capiti a te, è ovvio che non sei tu l'artefice dell'abuso o irregolarità, ma avendo acquistato un immobile di fatto non conforme sei ora tu il proprietario e il legittimo responsabile dello stesso immobile.
Alla firma della vendita, davanti al notaio, lo stesso uomo di legge citerà tutti i riferimenti dei progetti depositati presso il Comune e sui quali il venditore dichiara, obbligatoriamente e sotto la sua totale responsabilità penale, la loro regolarità, cioè la totale Conformità Edilizia del caseggiato che sta vendendo.
La cosa assurda è che il venditore (proprietario di casa) non ha le competenze per verificare la dichiarazione che fa (il più delle volte in buona fede) e dunque che valore potrà mai avere tale dichiarazione? Te lo dico io: nessuna.
Di certo non si è misurato tutto l'immobile e non lo ha confrontato con i progetti depositati in comune per verificare ci sia corrispondenza tra sato di fatto e progetto autorizzato.
Purtroppo, nel caso capiti a te, è ovvio che non sei tu l'artefice dell'abuso o irregolarità, ma avendo acquistato un immobile di fatto non conforme sei ora tu il proprietario e il legittimo responsabile dello stesso immobile.
Alla firma della vendita, davanti al notaio, lo stesso uomo di legge citerà tutti i riferimenti dei progetti depositati presso il Comune e sui quali il venditore dichiara, obbligatoriamente e sotto la sua totale responsabilità penale, la loro regolarità, cioè la totale Conformità Edilizia del caseggiato che sta vendendo.
La cosa assurda è che il venditore (proprietario di casa) non ha le competenze per verificare la dichiarazione che fa (il più delle volte in buona fede) e dunque che valore potrà mai avere tale dichiarazione? Te lo dico io: nessuna.
Di certo non si è misurato tutto l'immobile e non lo ha confrontato con i progetti depositati in comune per verificare ci sia corrispondenza tra sato di fatto e progetto autorizzato.
Le non conformità e altre problematiche insorgono soprattutto quando ci si trova davanti a caseggiati non recenti, ristrutturati negli anni.
Anche se all'apparenza possono risultare regolari possono insorgere "sorprese" nel momento in cui si va a ristrutturare nuovamente o ad esempio ampliare.
Ecco che farsi guidare nella compravendita, ma anche nella selezione di una nuova casa idonea, da un architetto esperto è fondamentale al giorno d'oggi e come detto ti basteranno anche delle consulenze online per stare più sicuro.
Anche se all'apparenza possono risultare regolari possono insorgere "sorprese" nel momento in cui si va a ristrutturare nuovamente o ad esempio ampliare.
Ecco che farsi guidare nella compravendita, ma anche nella selezione di una nuova casa idonea, da un architetto esperto è fondamentale al giorno d'oggi e come detto ti basteranno anche delle consulenze online per stare più sicuro.
Vuoi un ulteriore consiglio in più?
Quando ti appresti a comprare la casa chiedi che venga inserita nel preliminare di compravendita come condizione imprescindibile la dichiarazione di Conformità Edilizia (e Catastale) redatta da un professionista abilitato.
Fai questo assolutamente prima dell'atto di acquisto e vendita dal notaio.
3. La Conformità Catastale
Eccoci ad un altro nodo della questione: molto di sovente si fa confusione tra la Conformità Edilizia e la Conformità Catastale.
Sono due cose differenti, nel primo caso (come visto sopra) si intende una conformità edilizia (ovvero al progetto autorizzato presentato in comune) mentre nell'altro si fa riferimento a ciò che è presente al Catasto che valore esclusivamente a fini fiscali.
Sono due cose differenti, nel primo caso (come visto sopra) si intende una conformità edilizia (ovvero al progetto autorizzato presentato in comune) mentre nell'altro si fa riferimento a ciò che è presente al Catasto che valore esclusivamente a fini fiscali.
Sappi che è un gravissimo errore controllare solo la planimetria catastale.
E sappi che anche i documenti depositati al Catasto devono essere conformi alla realtà dell'immobile (stato di fatto).
Non solo però, può capitare che allo stesso Catasto siano stati fatti errori di trascrizione, per esempio può succedere, specie per caseggiati molto vecchi, che i mappali attuali siano differenti da quelli indicati nei vecchi documenti.
Un'altra precisazione riguardo alla documentazione catastale presente all'Agenzia delle Entrate: questa riguarda il calcolo delle imposte sul caseggiato che stai per acquistare.
E sappi che anche i documenti depositati al Catasto devono essere conformi alla realtà dell'immobile (stato di fatto).
Non solo però, può capitare che allo stesso Catasto siano stati fatti errori di trascrizione, per esempio può succedere, specie per caseggiati molto vecchi, che i mappali attuali siano differenti da quelli indicati nei vecchi documenti.
Un'altra precisazione riguardo alla documentazione catastale presente all'Agenzia delle Entrate: questa riguarda il calcolo delle imposte sul caseggiato che stai per acquistare.
Sono molti i documenti interessanti la Conformità Catastale, vediamo qualcosa in più di seguito e parliamo intanto di Planimetria Catastale.
La Planimetria Catastale è uno dei documenti fondamentali (e di più facile consultazione) inerenti all'immobile di interesse, è un po' come la carta d'identità del caseggiato. Per planimetria infatti intendiamo il disegno/la rappresentazione cartacea e tecnica, ma semplificata, dell'immobile.
Attenzione: l'Agenzia delle Entrate si basa sulla Planimetria Catastale per il calcolo delle tasse che vanno versate per l'immobile ed è per questo motivo che viene sempre allegata all'atto di compravendita.
La Planimetria Catastale non va confusa con il progetto depositato in Comune, questo possiede molti altri dettagli in più, maggiormente tecnici, calcoli compresi e quote che si riferiscono e sanciscono l'autorizzazione comunale, ecc.
4. Il Certificato di Agibilità
Se ti appresti a comprare una casa devi anche tenere in considerazione la Certificazione di Agibilità.
Si tratta di un documento fondamentale e rilasciato dal comune in cui si trova il caseggiato di interesse; viene rilasciato al termine dei lavori di costruzione dell'immobile.
Come dice anche il nome (Certificazione di Agibilità) questo certificato attesta che il caseggiato possiede tutti i requisiti minimi di sicurezza per poter essere utilizzato ad uso abitativo.
Per esempio il Certificato di Agibilità in riferimento ad un appartamento comprende la verifica degli standard minimi per:
Si tratta di un documento fondamentale e rilasciato dal comune in cui si trova il caseggiato di interesse; viene rilasciato al termine dei lavori di costruzione dell'immobile.
Come dice anche il nome (Certificazione di Agibilità) questo certificato attesta che il caseggiato possiede tutti i requisiti minimi di sicurezza per poter essere utilizzato ad uso abitativo.
Per esempio il Certificato di Agibilità in riferimento ad un appartamento comprende la verifica degli standard minimi per:
- la salubrità degli ambienti;
- la sicurezza statica;
- la sicurezza degli impianti;
- le prestazioni energetiche;
- gli allacciamenti alla rete fognaria comunale;,
- i riferimenti acustici, ecc.
La Certificazione di Agibilità la possiamo intendere come un vero documento di garanzia che ti dice che l'immobile che stai per acquistare è stato costruito al meglio, seguendo ovviamente gli standard di legge.
Se però questa certificazione non fosse presente il tuo edificio non sarebbe a norma e sarai quindi conscio che potresti incorrere in gravi problemi non solo di sicurezza, oltre che a dover sostenere parecchie spese per la messa a norma.
Se però questa certificazione non fosse presente il tuo edificio non sarebbe a norma e sarai quindi conscio che potresti incorrere in gravi problemi non solo di sicurezza, oltre che a dover sostenere parecchie spese per la messa a norma.
Tieni però conto che se il caseggiato, e la stessa Certificazione di Agibilità, fosse datata potrebbero non essere più a norma alcune strutture e/o impianti.
Attenzione! Parliamo anche di Certificato di Agibilità e mutuo bancario. Questo documento è fondamentale, oggi, per ottenere in banca un mutuo e spesso anche un finanziamento, ma perché? Ovvio, perché fornisce una sorta di garanzia alla banca, alla finanziaria o a chi ti rilascerà denaro o incentivi.
5. L'Attestato di Prestazione Energetica
Comprare casa implica molta attenzione e tra gli altri documenti e dettagli che non vanno trascurati c'è anche l'Attestato di Prestazione Energetica.
Si tratta di un elemento che illustra, in modo esemplificativo, il grado di efficienza energetica dell'immobile, in questo caso di quello che tu vuoi acquistare.
L'Attestato di Prestazione Energetica è suddiviso in classi energetiche contraddistinte da lettere dell'alfabeto, dove le classi migliori sono quelle definite con la A, come per gli attuali elettrodomestici tanto per farti un esempio pratico.
Grazie a questa scala di valori puoi farti da subito un'idea dei consumi del caseggiato che stai per comprare e di quanto andrai a spendere appunto per mantenere un comfort indoor adeguato.
Si tratta di un elemento che illustra, in modo esemplificativo, il grado di efficienza energetica dell'immobile, in questo caso di quello che tu vuoi acquistare.
L'Attestato di Prestazione Energetica è suddiviso in classi energetiche contraddistinte da lettere dell'alfabeto, dove le classi migliori sono quelle definite con la A, come per gli attuali elettrodomestici tanto per farti un esempio pratico.
Grazie a questa scala di valori puoi farti da subito un'idea dei consumi del caseggiato che stai per comprare e di quanto andrai a spendere appunto per mantenere un comfort indoor adeguato.
Per calcolare i tuoi futuri consumi ci si casa su elementi e specifiche quali:
- il tipo di infissi, porte e finestre;
- la qualità delle pareti;
- l'ubicazione dell'immobile, cioè la cosiddetta disposizione geografica;
- l'efficienza degli impianti di riscaldamento e/o raffrescamento, idrici, ecc.
In alcune regioni italiane, come in Veneto, l'Attestato di Prestazione Energetica è composto pure dal Codice del Catasto Impianti (la cosiddetta CIRCE).
Si tratta di un codice obbligatorio per il rilascio dello stesso Attestato ed è la prova della corretta dichiarazione impiantistica catastale e certifica pure le sue manutenzioni nel tempo eseguite ovviamente da personale qualificato.
Si tratta di un codice obbligatorio per il rilascio dello stesso Attestato ed è la prova della corretta dichiarazione impiantistica catastale e certifica pure le sue manutenzioni nel tempo eseguite ovviamente da personale qualificato.
Attenzione! Il compito di verificare la correttezza formale di tali certificati spetta al notaio che effettuerà l'atto di compravendita.
6. La Conformità degli Impianti
Ne abbiamo già accennato l'importanza poco sopra e, capirai da te, quando acquisti un caseggiato è bene che questo abbia impianti certificati, a norma di legge.
In particolare sappi che la Conformità degli Impianti, di tutti gli impianti quindi idrici, elettrici, di riscaldamento/raffrescamento, ecc., devono essere a norma quando si va a ristrutturare il caseggiato.
Cioè devono essere considerati certificati a norma dall'impresa che li ha installati. La normativa di riferimenti cambia però nelle diverse annate e per questo i requisiti minimi del 2002 saranno certo obsoleti oggi.
In particolare sappi che la Conformità degli Impianti, di tutti gli impianti quindi idrici, elettrici, di riscaldamento/raffrescamento, ecc., devono essere a norma quando si va a ristrutturare il caseggiato.
Cioè devono essere considerati certificati a norma dall'impresa che li ha installati. La normativa di riferimenti cambia però nelle diverse annate e per questo i requisiti minimi del 2002 saranno certo obsoleti oggi.
Questa documentazione è importante e sai perché?
Perché il venditore ti garantisce, con la Conformità degli Impianti, che dopo l'acquisto non avrai brutte sorprese e che tutta l'impiantistica presente, che di fatto hai pagato, funziona ed è sicura.
Al contrario, a tue spese dovrai rimediare su ciò che c'è o rifare impianti e varie.
Si consiglia sempre di specificare nell'atto notarile di compravendita lo stato attuale dell'impiantistica, è questa una forma di tutela per entrambe le parti.
Perché il venditore ti garantisce, con la Conformità degli Impianti, che dopo l'acquisto non avrai brutte sorprese e che tutta l'impiantistica presente, che di fatto hai pagato, funziona ed è sicura.
Al contrario, a tue spese dovrai rimediare su ciò che c'è o rifare impianti e varie.
Si consiglia sempre di specificare nell'atto notarile di compravendita lo stato attuale dell'impiantistica, è questa una forma di tutela per entrambe le parti.
7. La verifica delle spese condominiali
Infine, tra la documentazione da verificare con attenzione quando compri una casa, c'è anche la verifica di eventuali spese condominiali non pagate.
Per casa infatti non intendiamo per forza una villetta, anzi, si potrebbe trattare di un appartamento in un bel condominio.
In particolare ci riferiamo alla Certificazione da parte dell'Amministratore di condominio che riguarda le spese vive condominiali e arretrate del venditore.
Purtroppo se succede che questo abbia spese non pagate, quest'ultime ricadrebbero, ovviamente, su di te, cioè sul nuovo proprietario dell'immobile.
Per casa infatti non intendiamo per forza una villetta, anzi, si potrebbe trattare di un appartamento in un bel condominio.
In particolare ci riferiamo alla Certificazione da parte dell'Amministratore di condominio che riguarda le spese vive condominiali e arretrate del venditore.
Purtroppo se succede che questo abbia spese non pagate, quest'ultime ricadrebbero, ovviamente, su di te, cioè sul nuovo proprietario dell'immobile.
Immaginerai da te che questo documento non è obbligatorio e non va allegato per legge all'atto notarile di compravendita, ma è bene che tu ne venga in possesso prima di scegliere definitivamente se acquistare o meno. Ricorda, è un tuo diritto richiederlo al venditore.
Il consiglio in più: chiedi anche all'Amministratore del condominio delle copie dei verbali delle assemblee, almeno quelle inerenti all'ultimo anno. Ti serviranno per verificare se sono state deliberate eventuali spese straordinarie condominiali di importanza rilevante e che dovrai sobbarcarti magari nei mesi a venire. Se il venditore non sarà chiaro su questi punti potrai comunque rifarti su di lui anche post-vendita, ma è chiaro che è bene pianificare e avere in mano qualsiasi informazione previa compravendita.
10 errori da evitare quando compri casa
Comprare casa necessita grande attenzione, te ne sarai ben accorto anche leggendo questa guida ricca di consigli pratici.
Di seguito troverai un ulteriore vademecum per te che stai cercando la casa dei sogni da acquistare.
Purtroppo ci sono errori comuni che accomunano chi compra casa oggi ed ecco le mie dritte per non caderci e non avere brutte sorprese.
Di seguito troverai un ulteriore vademecum per te che stai cercando la casa dei sogni da acquistare.
Purtroppo ci sono errori comuni che accomunano chi compra casa oggi ed ecco le mie dritte per non caderci e non avere brutte sorprese.
- I conti pre-acquisto non vengono fatti correttamente, come visto potresti dimenticare eventuali spese condominiali e altri oneri finanziari che graveranno dopo l'acquisto dell'immobile.
- I conti di mutuo e/o finanziamento, si sbaglia anche nella sottoscrizione di queste forme economiche, spesso non si calcolano, soprattutto, le spese accessorie ed eventuali percentuali su imposte e varie.
- Le spese extra successive, come quelle di manutenzione per il giardino, le già citate spese condominiali, eventuali ammodernamenti necessari ad elementi storico-artistici della villa acquistata per esempio, ecc.
- Imprevisti, anche questi sono da tenere in considerazione come la rottura di un tubo, della caldaia, ecc.
- Chiedere mutui con scadenze oltre i 25 anni, non ti conviene perché se calcoli tutti gli interessi la casa diventerebbe in totale fin troppo cara.
- Scegliere mutui e finanziamenti che incidono complessivamente all'anno per oltre il 30% delle tue entrate, sono dati statistici ma reali.
- Non negoziare, sbagliato! Al contrario tratta, oggi poi è difficile vendere e la crisi non aiuta quindi un venditore potrebbe trovare interessante anche vendere a meno piuttosto che tenersi ancora per molti anni la casa in questione, magari pagando pure la parcella dell'agenzia immobiliare che la promuove a vuoto.
- Fare scelte d'impulso, evita di farti ammagliare solo dalla bellezza dell'immobile, o peggio dalla parlantina del venditore, valuta con calma senza fretta e valuta tutto, fatti aiutare da un architetto abile e scaltro.
- Non considerare l'affitto al posto dell'acquisto, provaci, valuta cifre alla mano e visita varie soluzioni nella zona di interesse, anche qui non farti ammagliare subito senza pensarci su.
- Non consultare il notaio o altri professionisti prima del preliminare, fatti consigliare sempre, non farti abbindolare, meglio fare delle domande in più a tempo debito che restare fregati.
Filippo Coltro
Architetto e interior designer sono specializzato nella progettazione d'interni di residenze private.
Ho firmato progetti in tutto il mondo, da Hong Kong a Milano, da Padova a Venezia, tutti contraddistinti da una progettualità ricercata, attenta al particolare e alla tradizione, che sa coniugare il gusto della memoria estetica con quello della contemporaneità.
Ho firmato progetti in tutto il mondo, da Hong Kong a Milano, da Padova a Venezia, tutti contraddistinti da una progettualità ricercata, attenta al particolare e alla tradizione, che sa coniugare il gusto della memoria estetica con quello della contemporaneità.
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